Standortverträglichkeitsprüfung für Hochhausprojekte

In der weit überwiegenden Zahl der Fälle wird für die Realisierung eines Hochhausprojektes die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich werden. Spätestens in diesem Verfahren ist im Rahmen des Abwägungsvorganges die städtebauliche Verträglichkeit des Projektes zu prüfen. Angesichts der in der Regel erheblichen Auswirkungen eines Hochhauses auf die nähere, aber auch auf die weitere Umgebung ist es daher zweckmäßig, bereits frühzeitig die grundsätzliche Standortverträglichkeit zu überprüfen, bevor ein aufwändiges und sehr dezidiertes B-Plan-Verfahren eingeleitet wird.

Eine Überprüfung erfolgt über einen Prüfkatalog, der Aussagen über die Projektinhalte, die Standortvoraussetzung, die städtebaulich-gestalterische Einbindung, die Bewältigung nachteiliger Auswirkungen und die Qualitätssicherung verlangt. Sofern für das Projekt bereits ein Bebauungsplan vorliegt, kann dieser Prüfvorgang auf die Gesichtspunkte beschränkt werden, die in der Abwägung zum Bebauungsplan noch nicht oder noch nicht hinreichend konkret erfasst wurden.

Der Prüfkatalog bezieht sich auf die unterschiedlichen Entwicklungsphasen eines Hochhausprojektes. Über eine Standorteigungsprüfung (Städtebauliche, verkehrliche, stadtgestalterische Einbindung (Bauhöhenverträglichkeit)), die von der Planungsverwaltung vorgenommen wird, werden Vorgaben für die nachfolgenden qualitätssichernden Verfahren (Gutachten, Wettbewerbe) ermittelt. Diese Verfahren werden von den Investoren/Bauträgern in Kooperation mit dem Stadtplanungsamt ausgelobt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden Umweltgutachten wie Verschattung, Thermik, Klima, ressourcenschonende Bauweise u.a. von den Investoren/Bauträgern in Zusammenarbeit mit dem Umweltamt beigebracht. Ebenfalls werden im Bebauungsplanverfahren Verhandlungen mit dem Investor/Bauträger über die Ausgestaltung der Sockelbereiche mit der Integration öffentlich zugänglicher Nutzungen und die Ausgestaltung und Zuordnung der Eingangsbereiche zu den öffentlichen Verkehrsflächen geführt. Die Durchführung der qualitätssichernden Maßnahmen wird über städtebauliche Verträge gesichert.

Die Auswertung des Prüfkataloges bildet die Grundlage für die verwaltungsseitigen und politischen Entscheidungen entweder über die Einleitung eines erforderlichen Bebauungsplanverfahrens oder über die Erteilung einer Baugenehmigung einschließlich der erforderlichen Ausnahmen und Befreiungen sowie ggf. notwendiger vertraglicher Vereinbarungen.

Prüfkatalog

Im einzelnen umfasst der Prüfkatalog Aussagen zu den folgenden Bereichen:

A. Projektbeschreibung

• Standort
• Grobes Entwurfskonzept
• Geplante Nutzung
• Geplante Zahl der Geschosse
• Geplante Höhe über Grund
• Geplante BGF, ggf. differenziert nach Nutzungen
• qm Grundstücksgröße
• GRZ, GFZ
• Abstandsflächen

B. Standortvoraussetzungen

• Lage im Stadtgebiet, Zone im Hochhauskonzept
• FNP-Darstellung
• Vorhandenes Baurecht
• Bauhöhenbeschränkung durch den Flughafen (Abb. 10 - Bauschutzbereiche des Flughafens )
• Lage zu Denkmalschutzbereichen
• Lage zu Gestaltungssatzungsbereichen
• IV-Anbindung
• ÖV-Anbindung

C. Darstellung der gestalterischen Einbindung des Projektes in sein näheres und weiteres Umfeld (3 D - Simulation, Modellüberprüfungen in weiträumigen Umgebungsmodell)

• Räumliche Beziehungen zur Umgebungsbebauung, zu wichtigen Einzelgebäuden, zu weiteren Hochhäusern
• Städtebauliche Einbindung und architektonische, gestalterische Qualitäten

D. Darstellung der Einbindung im Umfeld

• Darstellung zur Verschattung durch das Projekt
• Aussagen zu voraussichtlichen Umweltauswirkungen (Thermik, Klima, usw.)
• Aussagen zur verkehrlichen Erschließung des Projektes
• Einbindung in die umgebende Stadtstruktur und (teil-)öffentliche Nutzungen
• Einbindung in das Straßensystem
• "Plaza" als öffentlichen Vorraum
• Eingangsbereiche
• Vorplatz
• Öffentliche Einrichtungen im Projekt
• Restaurants, Aussichtsflächen bei hohen Gebäuden

E. Qualitätssichernde Maßnahmen

• Architektenauswahl
• Wettbewerb, Gutachterverfahren