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Denkmalschutz - Denkmalbereiche

Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, gelten natürlich andere Regeln. Grundsätzlich sind alle baulichen Maßnahmen an Denkmälern genehmigungspflichtig. Zuständig hierfür ist das Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege der Landeshauptstadt Düsseldorf.

Dort finden Sie unter der Rubrik "Denkmalliste" eine Liste aller Denkmäler. Sämtliche baulichen Maßnahmen, auch Energiesparmaßnahmen, müssen mit dem Institut abgestimmt werden. Selbstverständlich hat der Denkmalschutz Vorrang vor Energiesparmaßnahmen.

Darüber hinaus gibt es auch Denkmalbereiche mit Denkmalbereichssatzungen, d. h. Stadtbereiche, in denen stadtbildprägende Fassaden nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Diese Denkmalbereichssatzungen schreiben vor, dass für alle Maßnahmen an der Fassade eine Erlaubnis vom Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege eingeholt werden muss. Ob Ihr Haus auch in einem Denkmalbereich steht, erfahren Sie ebenfalls unter in der Rubrik "Rechtsvorschriften und Formulare", Denkmalbereichssatzungen.

Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege

Rechtsvorschriften und Formulare

Energiesparmaßnahmen

Im Allgemeinen sind Energiesparmaßnahmen wie Fenstererneuerung, Fassadendämmung innen und außen, Kellerdeckendämmung und Dachdämmung nicht genehmigungspflichtig. Auch die Erneuerung einer Heizungsanlage ist nicht baugenehmigungspflichtig.

Hierzu heißt es in § 65, Abs. 2, Satz 2 und 4 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen:

  • "(2) Keiner Baugenehmigung bedürfen ferner: (...)
  • 2. die Änderung der äußeren Gestaltung durch (...) Dacheindeckung, Solaranlagen, durch Austausch von Fenstern und Türen, (...) sowie durch Außenwandbekleidungen an Wänden mit nicht mehr als 8 m Höhe
  • 4. das Auswechseln von gleichartigen Teilen haustechnischer Anlagen, wie (...) Lüftungsanlagen und Feuerungsanlagen,"

Grenzabstand – Grenzbebauung

Normalerweise muss ein Bauteil mindestens 3 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt stehen. Dieser Abstand darf nicht unterschritten werden. Dies würde bedeuten, dass eine Außendämmung nicht auf die Fassade aufgebracht werden kann. Allerdings lässt die Landesbauordnung in § 6, Absatz 14 bei Dämmmaßnahmen eine Ausnahme zu:

"(14) Bei der nachträglichen Verkleidung von Außenwänden bestehender Gebäude können geringere Tiefen der Abstandflächen als nach Absatz 5 gestattet werden, wenn die Baumaßnahmen der Verbesserung des Wärmeschutzes dienen"

Wenn ein Bauteil an der Grundstücksgrenze steht (sog. Grenzbebauung), darf das Bauteil nicht über die Grenze hinaus ragen. Soll hier eine Außendämmung angebracht werden, so muss das schriftliche Einverständnis des benachbarten Grundstückseigentümers eingeholt werden. Dieser kann das Einverständnis ohne Angabe von Gründen verweigern. In diesem Fall sollte alternativ eine Innendämmung durchgeführt werden.

Grenzt das eigene Grundstück an ein städtisches Grundstück, z. B. bei Gebäuden, die direkt an den Bürgersteig grenzen, so ist eine geringfügige Überbauung, z. B. durch eine außenseitige Dämmung, bis 20 cm unbedenklich. Ab einer Überbauung größer 20 cm ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. Für die Umsetzung der Maßnahme sind in der Regel Ausnahmegenehmigungen für z. B. Gerüstaufstellung auf öffentlichen Flächen bei dem Amt für Verkehrsmanagement zu beantragen.

Weitere Informationen hierzu unter der Telefonnummer 0211 - 8992994.

Der einzuhaltende Mindestgrenzabstand von 3 m bzw. eine Grenzbebauung zu einem städtischen Grundstück hin stehen der Außendämmung einer Fassade also i. A. nicht im Wege.

Nachbarschaftliche Zustimmung

Das Bauaufsichtsamt fordert bei geplanten Vorhaben immer dann die Nachbarzustimmung, wenn nachbarschützende Vorschriften betroffen sind, in der Regel sind dieses die Abstandflächenvorschriften. Nur in ganz vereinzelten Fällen ist es auch möglich, dass Nachbarzustimmungen in einem anderen Zusammenhang gefordert werden. weiter

Wärmedämmung – Überbauung

Genehmigungen von Baumaßnahmen im öffentlichen Straßenraum

Anträge zur Nutzung öffentlichen Straßenraumes, Einrichtung von Baustellen, Überprüfung von Beschwerden, Gebührentarife  Ansprechpartner für die Genehmigung von Baumaßnahmen im öffentlichen Straßenraum

Mietermodernisierung

Mit diesem Begriff wird die seit 1981 bestehende Möglichkeit für den Mieter bezeichnet, Bausparmittel gemäß Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) prämien- bzw. steuerbegünstigt für bauliche Maßnahmen zur Modernisierung der von ihm angemieteten Wohnung einsetzen zu können.

Grundlage jeder Mietermodernisierung sollte eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sein, in der die geplante Baumaßnahme detailliert beschrieben wird und der Vermieter seine Zustimmung zu deren Durchführung erklärt. Des Weiteren sollte vertraglich die Gegenleistung des Vermieters für die Werterhöhung seines Eigentums festgelegt werden. Eine entsprechende Mustervereinbarung ist vom Bundesjustizministerium herausgegeben worden. Werden zur Finanzierung von Mietermodernisierungsmaßnahmen Bauspardarlehen (oder außerkollektive Mittel) eingesetzt, hat eine entsprechende Sicherstellung zu erfolgen, ggf. kann auf eine spezielle Bürgschaft einer staatlichen Wohnungsbauförderungsanstalt zurückgegriffen werden.

Fachbegriffe können Sie im Online-Lexikon der Landesbausparkasse LBS nachlesen.

Mustervereinbarung Mietermodernisierung – Bundesjustizministerium

www.internetratgeber-recht.de

Weitere Informationsquellen im Internet

Internetratgeber Mietrecht Allgemein

Energiesparverordnung

Die Energieeinsparverordnung, kurz "EnEV" genannt, legt seit April 2002 die energetischen Anforderungen für Gebäude fest. Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) wurden ihre Vorläufer - die Wärmeschutzverordnung und die Heizungsverordnung zusammengeführt. Nach den Novellierungen in den Jahren 2004, 2007 und 2009 ist zum 1. Mai 2014 die Novellierung der EnEV 2014 in Kraft getreten.

Die EnEV regelt die energetische Mindestanforderungen für Neubauten und Modernisierung, Umbau, Ausbau und Erweiterung bestehender Gebäude sowie Mindestanforderungen für Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik und die Warmwasserversorgung.


Bei den Novellierungen in den vergangenen Jahren wurden als wesentliche Änderungen mit der EnEV 2007 die Regelungen zum Energieausweis und die energetische Inspektion von Klimaanlagen eingeführt. Mit der EnEV 2009 wurde die Nachrüstpflicht für Gebäude mit elektrischen Nachtspeicherheizungen eingeführt - diese wurde mittlerweile aber wieder aufgehoben.

Mit der aktuellen Novellierung verschärfen sich insbesondere die Regelungen zum Energieausweis und an den Neubau. Die Verschärfungen für den Neubau gelten jedoch erst ab dem 1. Januar 2016. Die Anforderungen bei Modernisierungen an den Gebäudebestand bzw. die zu sanierenden Bauteile wurden im Wesentlichen nicht verschärft.

Ausführliche Informationen und weitere Internet-Informationsquellen hierzu finden Sie hier.

Erneuerbare Energien Wärmegesetz

Bei Neubauten müssen bestimmte Anteile der Wärmeenergie aus regenerativen Energiequellen bereitgestellt werden oder durch Ersatzmaßnahmen gleichwertig zur Verfügung stehen.


Novellierung des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Zur Umsetzung der europäischen Erneuerbare-Energien-Richtlinie (Richtlinie 2009/28/EG vom 23. April 2009) muss die Bundesrepublik auch ihr EEWärmeG anpassen. Dazu hat das Bundeskabinett 2010 einen Entwurf beschlossen. Das wichtigste vorneweg: Private Besitzer von Altbauten sind weiterhin nicht direkt verpflichtet, das Gesetz anzuwenden. Wie zuvor bereits kann aber unter bestimmten Umständen die Verpflichtung dazu entstehen. Etwa dann, wenn größere Renovierungen vorgenommen werden. Eigentlich hatte die EU-Richtlinie die generelle Einbeziehung von Altbauten bis Ende 2014 verlangt.

Die wichtigsten Änderungen nach dem Kabinettsentwurf sind:

    Einführung eines elektronischen Registers für Herkunftsnachweise von Strom aus erneuerbaren Quellen.
    Bestehende öffentliche Gebäude müssen künftig zwingend das EEWärmeG anwenden, wenn größere Renovierungen vorgenommen werden. Das gilt für Gebäude im Besitz der öffentlichen Hand sowie für Gebäude, die öffentliche Stellen künftig von Privaten anmieten. Privatgebäude, die bereits an die öffentliche Hand vermietet sind, werden laut Bundesumweltministerium nicht erfasst, eben so wenig Wohngebäude.

Der Bundesrat hat dem Kabinettsentwurf am 18. März 2011 bereits zugestimmt. Er kritisiert aber, "dass die Förderung der erneuerbaren Wärmeenergie, insbesondere nach dem Marktanreizprogramm, auch weiterhin einem Stopp and Go unterworfen ist. Für das Marktanreizprogramm ist eine deutliche Erhöhung der Haushaltsansätze notwendig, damit die notwendige Planungssicherheit für Investitionen gewährleistet ist." Die Länderkammer bittet außerdem die Bundesregierung, "für eine ausreichende Finanzausstattung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms der KfW zu sorgen und die Mittelausstattung gegenüber den bisherigen Haushaltsansätzen deutlich aufzustocken." Wenn die Regierung dem nachkommt, könnte also möglicherweise eine Erhöhung der Mittel – nicht zwingend der Fördersätze – bevorstehen.
Aktuell geltende Regelungen durch das Wärmegesetz (EEWärmeG)

Das Wärmegesetz ist Anfang 2009 in Kraft getreten. Es richtet sich an Bauherren von Neubauten. Bei Altbausanierungen kann es unter bestimmten Bedingungen auf dem Umweg über die Energieeinsparverordnung (EnEV) greifen. Denn bei größeren Sanierungen, An- oder Umbauten (über 50 Quadratmeter) sowie Kesseltausch oder Sanierung des Heizsystems muss meist die EnEV beachtet werden. Dann gilt in der Regel auch das Wärmegesetz. Dieses erlaubt auch den Bundesländern, eigene Wärmegesetze für Bestandsbauten zu verabschieden, was bislang nur Baden-Württemberg getan hat. Wenn EnEV/EEWärmeG bei Sanierungen greifen, gibt es Ausnahmeregelungen für denkmalgeschützte Gebäude oder aus technischen und baurechtlichen Gründen. Gelten EnEV/EEWärmeG und es liegt kein Grund für eine Ausnahme vor, so müssen Heizung und Kühlung sowie die Wassererwärmung mindestens zum Teil durch Solarthermie (15 Prozent), Biogas (30 Prozent), feste oder flüssige Biomasse (50 Prozent) oder durch Geothermie oder Umweltwärme (50 Prozent) gespeist werden. Hausbesitzer und Bauherren können auf Alternativen ausweichen, wenn sie beim Bau oder der Sanierung die geltenden EnEV-Anforderungen für Wärmeschutz und Primärenergiebedarf um mindestens 15 Prozent unterschreiten, den Wärmebedarf zu mindestens 50 Prozent per Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) oder über Abwärme decken oder das Gebäude an ein Wärmenetz anschließen, dass zu einem wesentlichen Anteil aus erneuerbaren Energiequellen, Abwärme oder per KWK gespeist wird.

Nachrüstverpflichtungen

Die Nachrüstverpflichtungen sind in § 10 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden definiert.

  1. Austausch von Heizkesseln:

    Gas- und Öl-Heizkessel, die vor dem 1. Oktober 1978 errichtet bzw. in Betrieb genommen wurden, müssen ausgetauscht werden.

    Ab 2015 gilt die Verschärfung für alle Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1985 errichtet bzw. in Betrieb genommen wurden. Heizkessel, die nach dem 1. Januar 1985 errichtet wurden und die älter sind als 30 Jahre, dürfen ebenfalls nicht mehr betrieben werden.

    Ausnahme: Diese Regelung gilt nicht für Niedertemperatur mit besonders hohem Wirkungsgrad und Brennwertkessel sowie für Heizkessel, deren Nennleistung weniger als 4 KW oder mehr als 400 KW beträgt.

  2. Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, müssen gedämmt werden.

  3. Dämmung oberste Geschossdecken

    Zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume sind bis Ende 2015 zu dämmen, sofern sie nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 (Ausgabe Feb. 2013) erfüllen.

    Die Nachrüstpflicht gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschoßdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

    Ausnahme:
    Die Nachrüstpflicht gilt nicht für Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich weniger als vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden.

  4. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäuser, die am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt haben, sind weiterhin von den Nachrüstverpflichtungen der Punkte 1-3 ausgenommen. Erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 sind die Nachrüstverpflichtungen von dem neuen Eigentümer innerhalb von 2 Jahren zu erfüllen.

  5. Sofern für die Punkte 2 und 3 nachgewiesen wird, dass "die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können" (Zitat EnEV § 10, Abs. 5) müssen diese nicht angewendet werden.

Hinweis: Die Nachrüstverpflichtung der EnEV 2009 zu elektrischen Nachtspeicherheizungen wurde aufgehoben.

Rechteratgeber

Natürlich möchten Sie bei der energetischen Sanierung auch in rechtlicher Hinsicht auf der sicheren Seite sein und Probleme vermeiden. Darum sollten Sie sich bei einer energetischen Sanierung vorab zu folgenden Themen informieren:

  • Was mache ich, wenn ich Probleme mit einem Handwerker habe?
  • Wer hilft mir, wenn ich mit einer Architektenleistung nicht zufrieden bin?
  • Was muss ich als Vermieter bei der energetischen Sanierung von Mietwohnungen beachten?
  • Kann ich als Vermieter die Sanierungskosten auf die Miete umlegen, und was muss ich dabei berücksichtigen?

Antworten auf Fragen wie diese finden Sie bei folgenden kompetenten Institutionen:

Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e. V.

Mieterverein Düsseldorf

Kreishandwerkschaft Düsseldorf

Architektenkammer Nordrhein-Westfalen