Niederkasseler Lohweg 20

Anlass

Innerhalb des Plangebietes befindet sich derzeit ein siebengeschossiges Bürogebäude. Aufgrund seiner Bausubstanz und der veralteten Gebäudetechnik kann der Baukörper aus wirtschaftlichen Überlegungen heraus keiner neuen Büronutzung zugeführt werden. Dies eröffnet die Chance für eine städtebauliche Neuordnung zur Schaffung von Wohnraum. Gerade im Übergangsbereich zu der westlich angrenzenden Wohnbebauung erscheint ein Wechsel zu Wohnnutzungen sinnvoll und auch städtebaulich gut verträglich.

Plangebiet

Das Plangebiet ist ca. 1,0 ha groß und umfasst im Wesentlichen das Grundstück Niederkasseler Lohweg 20 (Flurstück Nr. 80). Südlich wird ein Abschnitt der öffentlichen Verkehrsfläche des Niederkasseler Lohwegs in den Planbereich mit einbezogen. Das Plangebiet ist Teil des seit den 1970er-Jahren als Arbeitsplatzschwerpunkt entwickelten Büroquartiers des sogenannten "Seesterns".

Das Grundstück teilt sich den Zufahrtsbereich mit einer nordöstlich angrenzenden, gewerblichen Nutzung.

Nordöstlich des Plangebietes befinden sich eine verdichtete Büronutzung, eine Hotelnutzung, ein Parkplatz sowie ein weiteres viergeschossiges Bürogebäude. Auch südlich des Plangebietes bestehen großmaßstäbliche Bürogebäude mit Büro- und Hotelnutzungen. Im weiteren Umfeld finden sich viele Nutzungen des Bürostandortes Seestern, der neben zahlreichen großmaßstäblichen Bürogebäuden, Hotels, Dienstleistungsbetrieben auch kleinere Einzelhandels- sowie Gewerbeeinrichtungen beherbergt.

Der derzeit noch gültige Bebauungsplan Nr. 5178/31 setzt, in Übereinstimmung mit der derzeitigen Nutzung als Bürostandort, ein Kerngebiet fest. Auch der Flächennutzungsplan stellt den Planbereich als Kerngebiet dar. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens soll eine Berichtigung der Darstellung des Flächennutzungsplans erfolgen.

Das Plangebiet wird ausschließlich durch den Niederkasseler Lohweg erschlossen. Südlich des Grundstückes ist der Niederkasseler Lohweg für den Durchgangsverkehr gesperrt. Die Anbindung des Plangebietes erfolgt insoweit nur über die Verkehrsinfrastruktur, die auch den Seestern erschließt.

Über die Straße Am Seestern besteht eine unmittelbare Anbindung an die Brüsseler Straße und an die Hansaallee. Über die Brüsseler Straße ist eine Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz sichergestellt. Über die Hansaallee bestehen Verbindungen nach Nordwesten (Richtung Meerbusch) und nach Südosten - über die Luegallee und die Düsseldorfer Straße in Richtung der anderen linksrheinischen Stadtteile sowie zur Innenstadt. Die Anbindung an den ÖPNV ist durch die direkte Nähe zu der Haltestelle Am Seestern gegeben.

Bebauungsplan

Unter dem Namen "Bebauungsplan Nr. 04/018 - Niederkasseler Lohweg 20 -" wurde ein Bebauungsplanverfahren gestartet. Der Bebauungsplan dient der Umsetzung und planungsrechtlichen Absicherung des beabsichtigten städtebaulichen Konzeptes. Da die vorliegende Planung die Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Fläche zum Ziel hat, kann das Bebauungsplanverfahren im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB geführt werden.

Dem städtebaulichen Konzept entsprechend ist primär die Realisierung von Wohnnutzungen geplant. Ergänzend ist die Einrichtung einer zweigruppigen Kindertagesstätte (Kita) vorgesehen. Vor diesem Hintergrund wird im Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 der Baunutzungsverordnung festgesetzt.

Die gefundene städtebauliche Konzeption wird über Baufenster mit Baulinien und Baugrenzen präzise definiert. So wird sichergestellt, dass die in Teilen geöffnete Blockrandbebauung in der gewünschten Form umgesetzt werden kann. Mit der Festsetzung der Gebäudestellung wird außerdem erreicht, dass der Innenbereich, der als begrünte Hofanlage und Freifläche primär den Bewohnern dienen soll, als ein geschützter und privater Innenhof gestaltet werden kann.

Durch die ergänzende Festsetzung von Gebäude- und Wandhöhen kann eine bauliche Überleitung zu den Baukörperhöhen des Bestandes erreicht werden. So wird von einem ca. 64 m hohen Gebäude am Kreuzungsbereich Niederkasseler Lohweg / Am Seestern zu der niedrigeren Wohnbebauung Am Kirschbaumwäldchen (mit der dort bestehenden viergeschossigen Bebauung) eine stadträumlich verträgliche Überleitung geschaffen.

zu den Dokumenten des formellen Planverfahrens

Realisierung

Entsprechend den Vorgaben aus dem HKW (Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt "ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF") der Landeshauptstadt Düsseldorf sollen insgesamt 40% der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau realisiert werden. Die Realisierung der Planung erfolgt nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens durch den Vorhabenträger.

Durch die Planung werden ca. 230 Wohneinheiten entstehen.