Satzung der Landeshauptstadt Düsseldorf zum Schutz und Erhalt
von Wohnraum

vom 04. Oktober 2019

 
Düsseldorfer Amtsblatt Nummer 41 vom 12.10.2019
Redaktioneller Stand: November 2020

Der Rat der Stadt Düsseldorf hat in seiner Sitzung am 29. August 2019 aufgrund § 10 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW), in der Fassung vom 10.04.2014 (GV.NRW vom 29.04.2014, S. 269) in Verbindung mit § 7 Abs. 1 und § 41 Abs.1 der Gemeindeordnung NRW vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) folgende Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Stadt Düsseldorf beschlossen:

§ 1 Gegenstand der Satzung

Das Stadtgebiet der Stadt Düsseldorf ist ein Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf. Frei­finanzierter Wohnraum darf in Düsseldorf ohne Genehmigung nicht anderen als Wohnzwecken zugeführt werden oder leer stehen.

§ 2 Wohnraum

zuletzt geändert durch Satzung vom  08.10.2020 (Ddf. Amtsblatt Nr. 44 vom 30. 10. 2020)

(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtli­che Wohnungen und einzelne Wohnräume, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind.

(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (alleine oder zusammen mit anderen Räu­men) die Führung eines selbständigen Haus­halts ermöglichen.
Die subjektive Bestimmung trifft die/der Ver­fügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhal­ten, z.B. durch die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken oder durch Umwidmung.

(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn

  1. dieser dem Wohnungsmarkt nicht allge­mein zur Verfügung steht, weil das Woh­nen in einem engen räumlichen Zusam­menhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z. B. Wohnraum für Auf­sichtsperson auf Betriebsgelände, Haus­meisterwohnung im Schulgebäude).
  2. der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unter­brechung anderen als Wohnzwecken dient. Gewerblich, gewerbeähnlich oder beruflich genutzte Räume dürfen auch bei einem Nut­zerwechsel weiterhin entsprechend genutzt bleiben. Ausgenommen hiervon sind Zweckent­fremdungen nach § 3 Absatz 1, Ziffer 2.
  3. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und auch nicht genehmigungsfä­hig ist,
  4. der Wohnraum einen vom Verfügungsbe­rechtigen nicht zu vertretenden, schwe­ren Mangel bzw. Missstand aufweist, und ein ordnungsgemäßer Zustand nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wieder hergestellt werden kann. Wirtschaftlich zumutbar sind bauliche Maßnahmen, bei denen die damit verbundenen laufenden Aufwen­dungen (Kapital- und Bewirtschaftungs­kosten) durch entsprechende Erträge ins­besondere auch durch Inanspruchnahme öffentlicher oder sonstiger Fördermittel gedeckt werden können.
  5. der Wohnraum aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, seines Grundrisses oder aufgrund von unerträglichen Umwelteinflüssen.

§ 3 Zweckentfremdung

zuletzt geändert durch Satzung vom  08.10.2020 (Ddf. Amtsblatt Nr. 44 vom 30. 10. 2020)

(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte / den Ver­fügungsberechtigten, der Nutzerin / dem Nutzer anderen als Wohnzwecken zugeführt wird oder der Wohnraum leer steht oder abgebrochen werden soll. Eine Zweckent­fremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum

  1. überwiegend für gewerbliche, gewerbeähnliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
  2. für die Zwecke einer gewerblichen oder gewerbeähnlichen Zim­mervermietung oder für Zwecke der Fremdenbeherbergung überlassen oder genutzt wird. Eine gewerbliche oder gewerbeähnliche Zimmer­vermietung liegt vor, wenn der Wohn­raum von einem Untervermieter oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Miete erzielt wird, die bei einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre.Eine Überlassung nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer liegt insbeson­dere vor, wenn diese die Räume nur vor­übergehend ohne Meldung als Wohnsitz nutzen.
  3. baulich derart verändert oder in einer  Weise genutzt wird, dass er für Wohn­zwecke nicht mehr geeignet ist,  
  4. länger als 6 Monate vermeidbar leer steht, obwohl seine Vermietbarkeit objektiv mög­lich ist. Soll Wohnraum modernisiert, saniert oder umgebaut werden, kann eine Geneh­migung auf der Grundlage eines realisti­schen Planungskonzeptes für einen der Bau­maßnahme angemessenen Zeitraum befri­stet erteilt werden. Eine Überschreitung der Genehmigungsfrist kann gemäß § 4 Abs. 4 Ziff. 2 mit monatlichen Ausgleichszahlungen für den vorübergehenden weiteren Wohn­raumverlust belegt werden.
  5. ganz oder teilweise abgebrochen wird.

(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn

  1.  überwiegend eigengenutzter Wohnraum für bis zu 12 Wochen im Kalenderjahr für die Zwecke einer gewerblichen oder gewerbeähnlichen Zimmervermietung oder Frem­denbeherbergung überlassen oder genutzt wird,
  2. eine Wohnung durch die Verfügungsbe­rechtigte / den Verfügungsberechtigten oder die Nutzerin/ dem Nutzer zu gewerblichen, gewerbeähnlichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Fläche) und Räume nicht im Sinne von Abs. 1 Nr.3 baulich verändert wurden,
  3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgemäß der/dem Verfügungsberechtigten als Zweit- oder Ferienwohnung dient,
  4. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren Wohnnutzung zusammenge­legt oder der Wohnraum geteilt wird,
  5. Wohnraum im eigengenutzten Wohnei­gentum zweckfremd genutzt wird, auch wenn die Wohnraumnutzung untergeord­net ist
  6. bislang eigengenutztes Wohneigentum abgebrochen werden soll.
  7. es sich um eine Einliegerwohnung han­delt.

§ 4 Genehmigung

zuletzt geändert durch Satzung vom  08.10.2020 (Ddf. Amtsblatt Nr. 44 vom 30. 10. 2020)

(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung wird auf Antrag erteilt, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhal­tung des betroffenen Wohnraums überwie­gen. Wenn sechs Monate nach Antragstel­lung keine Entscheidung von der Verwaltung vorliegt, gilt die Genehmigung als erteilt.

(2) Die Genehmigung kann befristet, unter Auflagen oder Bedingungen und mit dem Vorbehalt des Widerrufs erteilt werden.

(3) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gege­ben, wenn der Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z. B. für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreu­ungs - oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gera­de an dieser Stelle der Stadt Düsseldorf drin­gend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden kön­nen.

(4) In Fällen eines überwiegenden schutzwür­digen privaten Interesses wird eine Geneh­migung insbesondere dann erteilt, wenn

1.a) dem drohenden Wohnraumverlust ein adäquates und realistisches Ersatz­wohnraumangebot gegenüber steht oder

  b) eine einmalige Abstandszahlung gemessen am Wohnwert des betrof­fenen Wohnraums unter Zugrundele­gung   der jeweils aktuellen Grundpau­schale des Förderbetrages der Ein­kommensgruppe A pro Quadratmeter im Neubau nach den Wohnraumför­derungsbestimmungen geleistet wird,

2.  die Zweckentfremdung nur zeitlich begrenzt erfolgen soll und hierfür monatliche Ausgleichszahlungen in Höhe der jeweils aktuellen Bewilligungs­miete für die Einkommensgruppe A nach den Wohnraumförderungsbestim­mungen entrichtet werden.

3.  die wirtschaftliche Existenz des Verfü­gungsberechtigten bei einer Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung ernsthaft gefährdet wäre. Zum Nach­weis kann hierzu das Gutachten eines anerkannten unabhängigen Sachver­ständigen verlangt werden.“

(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen eine/n Rechtsnachfolgerin/ Rechtsnach­folger, es sei denn, sie wird ausschließlich durch ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse des/der Antragsteller/in begrün­det. Sie erlischt, außer in Fällen des Abs. 4 Ziff. 1 und 2, regelmäßig mit dem Ende der Verfügungs- oder Nutzungsberechtigung des/der Genehmigungsinhabers/in.
 

§ 5 Negativattest

Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist, weil Wohnraum nicht vor­handen ist (§ 2 Abs. 3) oder eine Zweckent­fremdung nicht vorliegt (§ 3 Abs.2) wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt.

§ 6 Zweckentfremdungsgenehmigungen bei bewohntem Wohnraum

Die Genehmigung wird bei bewohntem Wohn­raum nur unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, dass diese erst wirksam wird, wenn die Mieter/-innen den Wohnraum verlassen haben.

§ 7 Anordnungen

(1) Bei einer ungenehmigten Zweckentfremdung von Wohnraum kann der/dem Verfü­gungsberechtigten bzw. der Nutzerin/dem Nutzer aufgegeben werden, die Zweckent­fremdung in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
(2) Ist Wohnraum durch bauliche Veränderun­gen oder durch fortlaufende unterlassene Instandhaltung unbewohnbar geworden, kann die Wiederherstellung des früheren oder eines gleichwertigen Zustandes des Wohnraums angeordnet werden.

 8 Ordnungswidrigkeiten

Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen dieser Satzung werden nach § 13 WAG NRW als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet.

§ 9 Verwaltungsgebühren

Amtshandlungen nach dieser Satzung sind gebührenpflichtig.
Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Düssel­dorf in der jeweils gültigen Fassung.

§ 10 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

zuletzt geändert durch Satzung vom  08.10.2020 (Ddf. Amtsblatt Nr. 44 vom 30. 10. 2020)

Sie wird nach 20 Monaten sowie in Abständen von jeweils 20 Monaten evalu­iert und tritt 5 Jahre nach ihrer Veröffent­lichung außer Kraft.