Gewerbemietspiegel Methodik

Gewerbemietspiegel Methodik

Anmerkung zum Gewerbemietspiegel 2021

Aufgrund eines pandemiebedingten gesonderten Betrachtungszeitraumes im Fall des Gewerbemietspiegels 2021 ist die Vergleichbarkeit nachfolgender Gewerbemietspiegel zum Gewerbemietspiegel 2021 eingeschränkt. Insofern sind Veränderungen im Mietpreisgefüge zwischen den Erhebungen nicht allein der Marktentwicklung zuzuschreiben, sondern überdies methodisch bedingt. Ab Auflage 2022 ist eine uneingeschränkte Vergleichbarkeit gegeben.

Datenbasis

Der Gewerbemietspiegel fußt auf einer breiten und validen Datenbasis, die sich aus zwei Datenquellen speist:

1. Onlinebefragung unter Vermieter*innen und Mieter*innen gewerblicher Immobilienflächen zur Erfassung von Abschlussmieten von Einzelhandels-, Büro- sowie Lager- und Produktionsflächen im Düsseldorfer Stadtgebiet für den Betrachtungszeitraum vom 01. November des Vorjahres bis zum 31. Oktober des laufenden Jahres. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass mit der Fortschreibung des Gewerbemietspiegels ab Auflage 2022 zwei Modifikationen getroffen worden sind:
   Erstens wird die Onlinebefragung von Vermieter*innen gewerblicher Flächen um eine Befragung von Mieter*innen von Gewerbeimmobilien im Stadtgebiet Düsseldorf ergänzt, um eine breitere Datenbasis zu erhalten. Zweitens wird der Betrachtungszeitraum auf den 01. November des Vorjahres bis zum 31. Oktober des laufenden Jahres beschränkt. Für den Gewerbemietspiegel 2021 wurde vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie ein erweiterter Betrachtungszeitraum (01. Januar 2019 bis 30. Juni 2021) gewählt, um möglichen pandemiebedingten Verzerrungen entgegenzuwirken. Insofern sind die Erstauflage und die nachfolgenden Gewerbemietspiegel nur bedingt vergleichbar. Eine uneingeschränkte Vergleichbarkeit ist ab der Auflage 2022 gegeben.
2. Datenanreicherung der gewonnenen Befragungsdaten mit entsprechenden Daten der Immobilien Scout GmbH (Internetplattform www.immobilienscout24.de) im Betrachtungszeitraum. Die Datenanreicherung auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen erfolgte durch die InWIS Forschung & Beratung GmbH auf Basis ihrer quartalsweise geführten Immobiliendatenbank. Dabei wird berücksichtigt, dass Angebotsmieten nicht zwangsläufig den jeweiligen Abschlussmieten entsprechen müssen, sondern dass vielmehr mit Auf- bzw. Abschlägen bei den Abschlussmieten gegenüber den Angebotsmieten zu rechnen ist. Inwieweit die Angebotsmieten den realisierten Mieten entsprechen, wird rechnerisch ermittelt und gebietsspezifisch als Korrektiv berücksichtigt worden, um der unterschiedlichen Marktlage im Düsseldorfer Stadtgebiet Rechnung zu tragen.

In der Gesamtschau präsentiert der vorliegende Düsseldorfer Gewerbemietspiegel die Nominalmiete (Nettokaltmiete) pro Quadratmeter auf Basis von durchschnittlichen Mietpreisspannen.

Gebietszuschnitt

Die breite Datenbasis ermöglicht eine differenzierte Mietpreisbetrachtung im Düsseldorfer Stadtgebiet. So sind neben Makroebenen als Zusammenfassung mehrerer Stadtteile für die geografischen Räume Düsseldorf-Nord, -West, -Ost und -Süd die Mietpreise auch auf kleinräumiger Mikroebene dargestellt. Die Gebietszuschnitte auf Mikroebene orientieren sich dabei an den in der Branche verankerten Büroteilmärkten, den zentralen Versorgungsbereichen des „Rahmenplan Einzelhandel“ sowie den „Gewerbe- und Industriekernzonen“ aus der Flächenstrategie für produktions- und handwerksgeprägte Branchen des Masterplan Industrie. Sprechen geringe Fallzahlen auf der Mikroebene gegen eine valide kleinräumige Mietpreisbetrachtung, so werden die Ergebnisse des Gewerbemietspiegels für die betreffende Asset-Klasse nur auf der Makroebene dargestellt.

Auf den verschiedenen räumlichen Ebenen wird jeweils eine durchschnittliche Mietpreisspanne ausgewiesen. Mit diesem Vorgehen tragen wir der Situation Rechnung, dass trotz der breiten und validen Datenbasis keine vollständige Markttransparenz hergestellt werden kann. Die Ausweisung eines exakten Durchschnittswertes würde hingegen eine Genauigkeit signalisieren, die nur bei einer vollständigen Markttransparenz erlangt werden könnte und in der Realität faktisch nicht gegeben ist.

Durchschnittliche Mietpreisspanne

Die durchschnittliche Mietpreisspanne markiert jeweils den Bereich, in dem die Durchschnittsmiete anzusiedeln ist. Dabei gilt: Je größer die ausgewiesene durchschnittliche Mietpreisspanne eines Gebietes ist, desto heterogener waren die dort erfassten Mietangebote im Betrachtungszeitraum. Die durchschnittliche Mietpreisspanne symbolisiert nicht den gemessenen geringsten und höchsten Mietpreis pro Quadratmeter.

Es kann durchaus Abweichungen von den ausgewiesenen durchschnittlichen Mietpreisspannen geben. Kriterien für etwaige Abweichungen konkreter Immobilien können vielfältig sein. So sind u.a. Faktoren wie die Erreichbarkeit, die Frequenz potenzieller Kund*innen, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder an Hauptverkehrsadern und die Erreichbarkeit von Parkplätzen ausschlaggebend. Gleiches gilt für Ausstattungsmerkmale der jeweiligen Immobilie.

Nutzungsbedingungen

• 1. Wirkung des Gewerbemietspiegels
  a.) Klarstellend wird vereinbart, dass die Angaben des Gewerbemietspiegels keine direkten Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet haben. Mietanpassungen haben die Mietvertragsparteien bei Bedarf durch eigene Erklärung oder Vereinbarung untereinander im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen herbeizuführen.
  
  b.) Die Angaben im Gewerbemietspiegel dienen als Anhaltspunkte für Mietvertragsparteien auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet bei den Verhandlungen zur Miethöhe. Zu beachten ist hier, dass die Miethöhe für ein Mietobjekt von den Angaben im Gewerbemietspiegel im betreffenden Gebiet abweichen kann, da die konkrete Lage des Objektes, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit, die Straßenfront usw. in den Vertragsverhandlungen durch die Mietvertragsparteien berücksichtigt werden dürften.
   
• 2. Haftung
  Es wird versichert, dass der Gewerbemietspiegel mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt worden ist. Er erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Landeshauptstadt Düsseldorf übernimmt keine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit, es sei denn, ihr wird bei der Erstellung eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung nachgewiesen, die kausal und unmittelbar zu einem nachweisbaren Schaden geführt hat.