Ausschreibungsverfahren Nagelshof

Ausschreibungsverfahren Nagelshof

Die Landeshauptstadt Düsseldorf plant die Bestellung eines Erbbaurechtes der im Lageplan gekennzeichneten Grundstücksflächen (Nagelsweg 120) im Rahmen des nachfolgend näher beschriebenen Verfahrens. Es wird zudem eine weitere Nutzfläche im Rahmen eines Pachtvertrages optional vergeben.

Der von den Bewerbern bezifferte jährliche Erbbauzins sowie die von ihnen einzureichenden Angebotsunterlagen für die nach dem Erbbaurecht zu vergebenden Grundstücksflächen unterliegen dabei dem Wettbewerb.
 

Hier geht es zur ausführlichen Verfahrensbeschreibung als PDF-Download

A. Kurzbeschreibung

Objektbeschreibung

Das Erbbaurechtsgrundstück, im beigefügten Lageplan grün markiert, befindet sich in Solitär/Stadtrandlage der Rheinauen im nördlichen Teil der Landeshauptstadt Düsseldorf im Stadtteil Lohausen. Die Flächen in der Umgebung werden landwirtschaftlich genutzt und dienen ansonsten überwiegend der Wohnnutzung.

Auf dem Erbbaurechtsgrundstück befindet sich der denkmalgeschützte „Nagelshof“. Der Nagelshof bildete das Vorwerk des hochmittelalterlichen Stammsitzes der Herren von Leuchtmar, dem Leuchtenberger Hof. Dieser Adelssitz ist seit der ersten Hälfte des 13. Jahrhunderts urkundlich belegt. Es ist daher davon auszugehen, dass das Gelände des heutigen Nagelshofes seit dem Hochmittelalter genutzt wurde. Relikte der hochmittelalterlichen bis neuzeitlichen Nutzung dürften sich in Form von Fundamenten, baulichen Anlagen, Bodenbelägen, Gräben, Gruben, Nutzungsschichten, Brunnen Latrinen und den darin enthaltenen Funden im Boden erhalten haben. Insofern handelt es sich um ein Bodendenkmal. Die Gebäude sind u-förmig angelegt und bestehen aus zwei Wohnhäusern (Herrenhaus) sowie landwirtschaftlichen Gebäuden. Das Haupthaus wurde 1736 datiert, eine Scheune 1862, weitere Schuppen und Aufbauten stammen aus den Jahren 1735 – 1965. Die Hofanlage ist in der Denkmalliste eingetragen, weil sie zu den wenigen gut erhaltenen Objekten dieser Art in Lohausen gehört und die Entwicklung der bäuerlichen Architektur im 19. Jahrhundert dokumentiert. Das Hauptgebäude ist zudem ein bemerkenswertes Beispiel großbäuerlicher, repräsentativer Architektur des 18. Jahrhunderts.

Bestandteile/Gebäude der Hofanlage (siehe Gebäudeübersicht Anlage 4):

• Wohngebäude 1 (515 m² / Grundriss Anlagen 5.1. + 5.2)
• Wirtschaftsgebäude (124 m² / Grundriss Anlagen 5.1 + 5.2)
• Fahrzeughalle (312 m² / Grundriss Anlagen 5.1 + 5.2)
• Remise (202 m² / Grundriss Anlage 6.1 + 6.2)
• Scheune (557 m² / Grundriss Anlage 6.1 + 6.2)
• Wagenschuppen (120 m² / Grundriss Anlagen 6.1 + 6.2)
• Scheune (122 m² / Grundriss Anlagen 7.1 + 7.2)
• Wohngebäude 2 (209 m² / Grundriss Anlagen 7.1 + 7.2)
• 2 Garagen (Grundriss Anlage 8)
• Überdachung an Gebäude 5 (117 m² Anlagen 6.1 + 6.2)
• Holzschuppen (Anlage 8)

Im Wohnhaus 1 wurde 1986 die Elektroinstallation, Zentralheizung und Wasserinstallation erneuert.
Im Wohnhaus 2 liegt für den Wohnraum im 1. OG keine Genehmigung vor. Hierfür ist bei entsprechender Nutzung eine Nachgenehmigung einzuholen.

Die Hofanlage wurde wegen ihrer Bedeutung für das Landschaftsbild und ihrer historischen Bedeutung am 03.12.1984 gemäß § 3 DSchG in die Denkmalliste eingetragen. 

Alle Maßnahmen am Objekt bedürfen vor ihrer Ausführung der Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde hinsichtlich ihrer Notwendigkeit und Ausführungsqualität sowie der schriftlichen Erlaubnis gemäß § 9 DSchG durch die Denkmalbehörde. Oberstes Gebot für jede Arbeit, die an einem Baudenkmal ausgeführt wird, ist eine qualitativ hochwertige Ausführung sowie die Verwendung ausgesuchter, werthaltiger Materialien, die der Qualität des Bauwerks und dem Gebot der Nachhaltigkeit gerecht werden. Über die Summen der getätigten Aufwendungen zur Instandsetzung und Instandhaltung des Denkmals, die im zuvor abgestimmten Umfang dazu dienen, das Denkmal zu erhalten und sinnvoll zu nutzen, können sodann auf Antrag Bescheinigungen nach § 40 DSchG NW zur Vorlage beim zuständigen Finanzamt zur Erlangung von Steuervorteilen (erhöhte Abschreibung auch bei eigengenutzten Denkmalen) ausgestellt werden. Da die Hofanlage bis ins 13. Jahrhundert nachgewiesen werden kann, wird die Gesamtanlage gem. § 2 (5) DSchG als vermutetes Bodendenkmal angesehen und unterliegt somit den entsprechenden Regelungen. Jegliche Bodeneingriffe sind vorab mit der unteren Denkmalbehörde abzustimmen.

Der Nagelshof weist keine landwirtschaftlichen Flächen zur Bewirtschaftung auf. Es stehen lediglich einige Wiesen und ein ehemaliger Reitplatz zur Verfügung. Dieser wird optional als Pachtfläche zur Verfügung gestellt. Einer dinglichen Sicherung von Geh-/Fahr- und Leitungsrechten für die Landeshauptstadt Düsseldorf auf dem Flurstück 127 ist zur Erreichbarkeit des Flurstücks 126 zuzustimmen.

Das Objekt ist derzeit nicht verpachtet und wird durch Hauswächter bewohnt. Besichtigungen des Gutshofes sind nur nach vorheriger Abstimmung mit dem Liegenschaftsamt möglich. Bei Besitzübergang werden die Flächen frei von jeglichen Miet- und Pachtverhältnissen übergeben. 

Eine ÖPNV-Anbindung ist durch die in unmittelbarer Nähe gelegene Bushaltestelle der Linie 760 sowie durch eine circa 3 km entfernte Straßenbahnhaltestelle der Linie U79 gegeben. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt etwa 8 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind circa 2 km entfernt.

Für das Erbbaurechtsgrundstück ist kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorhanden. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen. Es liegt geringfügig in der Fluglärmschutzzone 2 des Düsseldorfer Flughafens.

Der Nagelshof befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplanes und darin festgesetzten Landschaftsschutzgebiet D.2.2.2 „Rheinauen“. Bauliche Veränderungen an der Hofstelle oder Erweiterungen sind somit zusätzlich mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.

Stadtklima und Klimaanpassung: Gemäß den Planungshinweiskarten für die Tag- und Nachtsituation aus der aktuellen Klimaanalyse für die Landeshauptstadt Düsseldorf (2020) weist die Hofanlage sowohl tagsüber wie auch in den Nachtstunden eine günstige bioklimatische Belastungssituation aus. Unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes lässt sich eine Verbesserung der derzeitigen und zukünftigen Aufenthaltsqualität in den Außenbereichen der Hofanlage durch vergleichsweise einfache Maßnahmen wie das Verschatten von Freiflächen durch die Anpflanzung von Bäumen oder die Errichtung von baulichen Anlagen wie Sonnensegel, Markisen, offene Pavillons oder Pergolen erreichen.

Wünschenswert sind unter Berücksichtigung der Vorgaben, Konzepte, die den kulturhistorischen Gutshof in seinem Ensemble als Einheit erhalten und seiner geschichtlichen Bedeutung Rechnung tragen.

Passend sind beispielhaft folgende Nutzungsmöglichkeiten, die in die Umgestaltung des Hofes  einfließen können:

• Betreuung von Kindern
• Sportangebote für Kinder und Erwachsene
• Bildung von Kindern und Erwachsenen
• Seniorenarbeit 
• Jugendarbeit
• Brauchtum
• Unterbringung von Studierenden und Auszubildenden
• Etablierung eines Naturschutzhofes
• Naturschutzarbeit
• Familien-/Kinderbauernhof, Gnadenhof (mit kleineren Tieren, da keine größeren Weideflächen vorhanden)
• therapeutisches Arbeiten mit Tieren
• Unterbringung von Pferden
• Gewerbefläche für zum Beispiel Dachdeckerunternehmen 
• Wohnraum und Hundetagesstätte
• Tierarztpraxis
• Künstleratelier

Bei den Nutzungsüberlegungen sind die benannten Rahmenbedingungen, insbesondere die umgebenden Wohnnutzungen, zu beachten. 

Eine weitere Versiegelung der Hofflächen ist nicht gewünscht. Vielmehr sollten die Hofflächen größtmöglich entsiegelt werden.

Nach den ersten Abstimmungen mit der Denkmalbehörde können die nicht historischen, nicht genehmigten Aufbauten gegebenenfalls auf Antrag nachgenehmigt/legalisiert werden, eine Entscheidung zur Antragstellung obliegt dem Erbbauberechtigten (nähere Angaben sind den der Ausschreibung beigefügten Unterlagen zu entnehmen).

Der Gehölzsaum und der Baumbestand sind zu erhalten. Eine ökologische Anreicherung der den Hof umgebenden Flächen sowie artenschutzfachliche Maßnahmen für Vögel, Fledermäuse et cetera wäre wünschenswert.

Eine gewerbliche Nutzung ist nur möglich, wenn die in der Nähe liegenden Wohnnutzungen nicht negativ beeinträchtigt werden.

Hier ist die Genehmigungsfähigkeit nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB zu beachten.

Die Umnutzung der Stall- und Scheunengebäude ist grundsätzlich möglich, wenn auf großflächige Öffnungen in Fassaden und Dachflächen verzichtet wird.

Weitgehende Bodeneingriffe (zum Beispiel die Errichtung von weiteren Gebäuden) unterliegen weiteren Restriktionen, da es sich um ein Bodendenkmal handelt.

B. Verfahrensbeschreibung / Verfahrensbedingungen

Abgabefrist für die Konzeptbewerbung

Die Unterlagen / das Angebot für die Teilnahme am Verfahren müssen auf der Cloud

bis zum 30.04.2027 um 12 Uhr

hochgeladen sein.

Die Zugangsdaten können bei Frau Steininger per E-Mail angefordert werden.

Nach Ablauf dieser Frist eingehende Angebote sowie mündliche oder unvollständige Angebote und Angebote per E-Mail oder Fax werden nicht berücksichtigt.

Sofern die Landeshauptstadt Düsseldorf von der Option Gebrauch macht, eine zweite Bearbeitungsstufe durchzuführen, wird für die Einreichung der Unterlagen die weitere Abgabefrist im Verfahren bekannt gegeben.

C. Vertragliche Vereinbarungen

Erbbauzins / Kaufpreis Gebäude

Der Sachwert der aufstehenden Gebäude wurde mit 144.000,00 Euro ermittelt.

Es ist ein angemessener Betrag als Entschädigung für die Aufbauten vorzusehen.

Die Stadt Düsseldorf geht im Rahmen ihrer Wertbetrachtung von einem jährlichen Erbbauzins in Höhe von 3 % des Bodenwertes aus. Hieraus ergäbe sich eine jährliche Zahlung in Höhe von 

circa 21.637,00 Euro

(Bodenwert für 10.390 m² Grundstücksfläche: 721.225,00 Euro wie folgt aufgeteilt:

faktisches Bauland:
ca. 850 m² * 610,00 Euro/m² = 518.500,00 Euro
„höherwertiges Agrarland“
ca. 9.540 m² x 21,25 Euro/m² = 202.725,00 Euro

Dieser Erbbauzins dient der Orientierung und ist ausdrücklich keine Vorgabe.

Zudem unterstellt die Stadt Düsseldorf, dass für eine Anlaufphase gegebenenfalls eine Staffelung für einen Zeitraum von 5 Jahren erforderlich werden könnte.

Der endgültige Erbbauzins wird von Beginn an im Grundbuch dinglich gesichert.

Die Landeshauptstadt Düsseldorf behält sich vor, das Verfahren für das Erbbaugrundstück aufzuheben, wenn kein angemessenes Erbbauzinsangebot eingereicht wird.

Hinweise

• Aktivitäten von Makelnden sind nicht erwünscht!
• Eine Belastung des Grundbuches vor Eigentumsumschreibung ist nicht möglich.
• Kosten für die Erstellung der Angebote werden von Seiten der Landeshauptstadt Düsseldorf nicht erstattet.
• Alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben sind mit größtmöglicher Sorgfalt zusammengestellt worden. Gleichwohl kann für die Richtigkeit und Vollständigkeit keine Gewähr übernommen werden. Dies schließt auch die zur Verfügung gestellten Pläne ein. Änderungen bleiben vorbehalten. Die genannten Daten erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 
• Diese Angaben stellen kein rechtsgeschäftliches Angebot der Landeshauptstadt Düsseldorf zum Verkauf der Liegenschaft dar. Insbesondere ergibt sich hieraus keine Verpflichtung der Landeshauptstadt Düsseldorf zum Verkauf der Liegenschaft. Interessent*innen können daher aus der Teilnahme am Verfahren keine Verpflichtungen der Landeshauptstadt Düsseldorf herleiten und insofern auch keine Ansprüche gegen die Landeshauptstadt Düsseldorf geltend machen. 
• Die Landeshauptstadt Düsseldorf behält sich vor, das Verfahren jederzeit - aus welchen Gründen auch immer - abzubrechen oder ganz aufzuheben. Eine Erstattung von Aufwendungen findet nicht statt. Die Unterlagen werden nicht zurückgesendet.
• Während des Zeitraums der Veröffentlichung bis zum Zeitpunkt der Abgabe der Unterlagen zur Abgabefrist kann nicht ausgeschlossen werden, dass Ergänzungen, Hinweise oder Änderungen hierzu vorgenommen werden. Diese werden dann hier auf dieser Seite ersichtlich sein. Bitte sehen Sie daher für den Zeitraum der Veröffentlichung in regelmäßigen Zeitabständen die hier veröffentlichen Unterlagen ein oder nehmen Sie Kontakt zu den genannten Ansprechpartnern auf. Rückfragen zur Ausschreibung werden können nur bis 48 Stunden vor Ende des Ausschreibungszeitraumes beantwortet werden. 
• Im Verfahren werden nur Angebote berücksichtigt, die vollständig, bedingungs- und vorbehaltsfrei innerhalb der Abgabefrist eingereicht werden.

Vollständigkeit
Das Angebot der bietenden Person muss vollständig sein, das heißt, es muss die geforderten einzureichenden Unterlagen beinhalten.

Bedingungsfrei
Das Angebot der bietenden Person darf an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft sein, die nicht Bestandteil der Verfahrensbeschreibung sind.

Vorbehaltsfrei
Das Angebot der bietenden Person darf keine Einschränkungen beinhalten.

Formblatt

Das Formblatt ist ein Online-Formular. Es ist über den unten angegebenen Link zu erreichen.

Das Formblatt ist vollständig auszufüllen, auszudrucken und von der bietenden Person zu unterzeichnen. Es wird dann zusammen mit den anderen Unterlagen (am besten als PDF-Datei) in die Cloud geladen.
Wird das Formblatt nicht vollständig ausgefüllt und von der bietenden Person nicht unterschrieben, gilt das Angebot als nicht abgegeben.

Auswertung

Die Stadt Düsseldorf wird mit der Auswertung der eingereichten Bewerbungen ggf. ein privates Unternehmen betrauen

Ansprechpartner

Iris Steininger, Telefon +49 211 89-97209
Harald Ehring, Telefon +49 211 89-92365

Fragen zur Besichtigung und Terminvereinbarung

Bei Fragen zur Besichtigung und zur Vereinbarung von Besichtigungsterminen für den Zeitraum von Ende November bis Mitte April wenden Sie sich bitte ausschließlich an Frau Steininger unter den --> hier angegebenen Kontaktdaten.