Büromarkt überzeugte 2015 mit Top-Zahlen

Die von der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt zusammen-gestellten und vereinheitlichten Zahlen für den Büroflächenmarkt auf dorfer Stadtgebiet belegen für das Jahr 2015, dass sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt im abgelaufenen Jahr in starker Verfassung präsentiert hat:

• Mit 406.000 Quadratmetern Flächenumsatz legt der Büromarkt um rund 60 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu und erreicht damit das das beste Ergebnis seit 2007;
• getragen wird dieses Volumen von den Anmietungen namhafter und teilweise weltbekannter Unternehmen, die damit ein deutliches Bekenntnis zum Wirtschaftsstandort Düsseldorf ablegen;
• die Nettoabsorption, also die zusätzlich genutzte Bürofläche als Ausdruck des Beschäftigungswachstums, beziffert sich in den letzten sechs Jahren auf knapp 700.000 Quadratmetern.

Im vergangenen Jahr hat die Wirtschaftsförderung aktiv und intensiv die Flächensuche von L'Oreál, Handelsblatt, trivago und Deutscher Telekom unterstützt. Alle vier suchten nach Objekten für einen neuen Firmensitz – und bei allen vieren waren alternativ auch andere Städte im Gespräch. Bei der Telekom ging es um 1.500, bei trivago um mehr als 800 (perspektivisch sogar um 3.000) beim Handelsblatt um 700 und bei L'Oréal um 800 Arbeitsplätze. Alle vier bleiben in Düsseldorf! Zum Jahresende wurde bekannt, dass UNIPER, eine neue E.ON- Tochter, im MedienHafen ihr neues Hauptquartier haben wird – die Initialzündung für den Baustart des Büro-Objekts FLOAT aus der Feder von Renzo Piano. Mit 28.000 Quadratmetern ist dieser Mietabschluss die größte Einzelvermietung des vergangenen Jahres, UNIPER mietet das gesamte Objekt, das 2018 fertig gestellt sein soll. Perspektivisch sollen dort 2.500 Menschen arbeiten.

Die Zahlen im Einzelnen
Der Gesamtbestand an Büroflächen betrug 2015 gemittelt 7.640.640 Quadratmeter. Insgesamt 406.250 Quadratmeter Büroflächen wurden neu vermietet.

Die erzielte Spitzenmiete lag bei 26 Euro/pro Quadratmeter und ist damit im Vergleich zum Vorjahr auf dem gleichen Niveau geblieben. Die realisierte Durchschnittsmiete betrug 14,20 Euro/pro Quadratmeter und ist damit angestiegen (2014: 13,75 Euro).

Mit 698.120 Quadratmetern Leerstand, inklusive der untervermieteten Flächen, betrug die Leerstandsquote 9,1 Prozent und ist damit im Vergleich zum Vorjahr rückläufig (2014: 814.761 Quadratmeter, 10,6 Prozent). Ein Grund dafür liegt auch in den Anmietungen für die Flüchtlingsunterbringung.

69.430 Quadratmeter Büroflächen wurden zudem neu fertiggestellt.

Hintergrund 1: Die Erhebung
Lange Jahre war es für Branchen- und Marktkenner ein Problem, dass es in Düsseldorf keine einheitlichen Zahlen gab. Um eine einheitliche Datengrundlage zu schaffen, haben die Immobilienexperten der Wirtschaftsförderung die Daten der verschiedenen Düsseldorfer Gewerbemakler – die oft um einige Tausend Quadratmeter divergieren – zusammengetragen und daraus einheitliche Kennziffern für den Büromarkt im Stadtgebiet er- und gemittelt.

Für Standortentscheidungen über Investments, neue Projektentwicklungen oder -planungen ist ein genauer Überblick über das Marktgeschehen unerlässlich. Immobilienexperten verwenden hierfür verschiedene Indikatoren, mit denen sie den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt analysieren und so Entscheidungshilfen schaffen.

In einem Kolloquium wurden die Marktdaten der Düsseldorfer Maklerhäuser Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, BNP Paribas Real Estate GmbH, CBRE GmbH, Colliers International Düsseldorf GmbH, JLL GmbH sowie Savills Immobilen Beratungs-GmbH entsprechend einheitlich formulierter Standards diskutiert und erfasst.

Im Halbjahresrhythmus werden sich jetzt die Maklerhäuser gemeinsam mit der Wirtschaftsförderung treffen, um einen regelmäßigen Datenabgleich zu gewährleisten. Zudem wird als Datenbasis die Erhebung des Büroflächenbestandes durch die Wirtschaftsförderung Düsseldorf im Dialog mit den Maklern fortgeschrieben. Die Düsseldorfer Maklerrunde hat sich als Organisation bewährt. Das Ergebnis liefert belegbare Kennzahlen, die Düsseldorf weiterhin als einen der Top-Bürostandorte in Deutschland beschreiben und somit in den Focus internationaler Unternehmen und Investoren rücken.

Hintergrund 2: Erläuterungen der Kennzahlen
Der Flächenumsatz für Düsseldorf bezieht sich ausschließlich auf das Stadtgebiet. Sämtliche vermietete Büroflächen und durch Eigennutzer gekaufte oder errichtete Büroflächen werden dabei zusammengefasst. Als Kennziffer hat sich längst die Mietfläche für den gewerblichen Raum basierend auf der Flächendefinition durch die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) bewährt.

Die erzielbare Spitzenmiete ist die mögliche, im Mietvertrag zu vereinbarende Nominalmiete für eine im besten Teilmarkt liegende erstklassige Mietfläche. Die Spitzenmiete versucht vor allem eine Ein-schätzung der aktuellen Transaktionen abzubilden. Bei der realisierten Durchschnittsmiete werden alle neuen Mietverträge mit ihren Nominalmieten berücksichtigt. Um ein abgerundetes Bild für das gesamte Stadtgebiet zu erhalten, werden die Mieten gewichtet und ein Mittelwert gebildet.

Im Büroflächenkataster der Stadt Düsseldorf wird der Flächenbestand für die Landeshauptstadt fortgeschrieben. In der Erhebung werden alle Büro- und Verwaltungsgebäude sowie gemischt genutzten Gebäude (zum Beispiel Gewerbeparks) erfasst. Neben der Brutto-Grundfläche (BGF) wird die gewerbliche Mietfläche, im allgemeinen Sprachgebrauch die Büronutzfläche, ermittelt. In rund 4.000 Gebäuden in Düsseldorf werden derzeit 7.650.300 Quadratmeter Nutzflächen im Bestand registriert.

Zur Aktualisierung des Katasters gehört die laufende Betrachtung der Bürofertigstellungen – das sind die Flächen, die in einem bestimmten Zeitraum in Düsseldorf auf den Markt kommen und bis auf den Mieterausbau fertig gestellt worden sind. Daher werden die hauptsächlich errichteten Bürogebäude quartalsweise aufgenommen und dem jeweiligen Betrachtungszeitraum zugeordnet.

Unter Leerstand werden üblicherweise jene Flächen verstanden, die zum Zeitpunkt der Erhebung innerhalb von drei Monaten neu bezogen werden können. Dazu zählen alle neu fertig gestellten Büroflächen und ungenutzte Flächen, die vermietet oder zum Kauf angeboten werden sollen. Die Leerstandsquote gibt das prozentuale Verhältnis des Büroflächenleerstandes zum Büroflächenbestand wieder.